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房贷知识大揭秘!读完这一篇,你应该都懂了
来源:莫白说楼 作者:莫白说楼 更新于:2019-09-02 15:43:00 阅读:0

对于房贷你知道多少?绝大多数的人可能还是停留在普通贷款的知识里,更有甚者都没接触过这一块,甚至可以用“文盲”来形容。

一、房贷还款方式:等额本息OR等额本金?

对于等额本息和等额本金相信不少人还是一头雾水,今天给大家科普一下:

1、等额本息

等额本息还款法本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变;相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多,还款初期利息占每月供款的大部分,随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定,可以有计划地控制家庭收入的支出,也便于每个家庭根据自己的收入情况,确定还贷能力。

公式:每月还款金额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕 *备注:^代表乘方

2、等额本金

每月还款额不同,他是将贷款额按还款总月数均分(等额本金),再加上上期剩余本金的月利息,形成一个月还款额,所以等额本金法第一个月的还款额最多,而后逐月减少,越还越少。所以支出的总利息比等额本息法要少。等额本金所支出的总利息比等额本息少,适合在前段时间还款能力强的贷款人。

公式:每月还款金额=(贷款本金 / 还款月数)+(本金 — 已归还本金累计额)×每月利率

面对这两个还款方式,购房者分不清楚,不懂得哪个更优惠,也只是随大流而入,对于从业人员也是各执一词。但在实际生活中,人们不单看中哪个更优惠,还要考虑生活的实际承受能力和收益最大化。

二、房贷不同于一般贷款

在很多人眼里,总觉得房贷利息高,房贷利息一成不变。其实房贷利息比信用卡和网站贷款低很多。

目前,我国的房贷利率基准是4.9%,每家银行有不同幅度的上浮,据最新的银行利率调查显示,目前湖州首套的利率上浮在10%-15%,也就是说首套房一年的房贷5.39%-5.64%。然而大多数分期贷的年利息都在10%+,只是打出来的广告语让我们觉得利息看似很低。

用基准利率(4.9%)贷款贷100W,贷款30年举例:

按照等额本息法计算:如果用常规的思路算法应该得到的是147%的利息,也就是147万的利息,而实际上我们通过房贷计算器可以算出实际100万贷款只需要还91万的利息,每月还款额在5300左右,是一个固定数。

按照等额本金法计算:通过房贷计算器可以算出实际100万贷款只需要还74万的利息,首月还款额在6800左右,但实际上每个月的还贷中的本金和利息比例一直在变化,也就是说实际上你每个月还的利息是越来越少的。但是越往后还就越少。

按照第一年来算,等额本息共还款6万多,等额本金是8万多,第一年差距还是比较大的。如果能在承受范围内,多贷款长贷款,用等额本息降低还款压力,是不错的选择。

房贷利息与信用卡利息相比划算许多。

三、房贷利率变化

对于房贷利率并不是一成不变的。每个人的房贷从贷款起,执行的上浮或打折比例虽然一成不变,但基础利率会随着每年国家的基础利率变化,而在次年的一月发生变化。

假设:贷款的时候基础利率是4.9%没有上浮和打折,那当年基础利率变成4.8%后,你第二年的利率也会变成4.8%,如果贷款时上浮15%,那第二年的利率会变成4.8%上浮15%,以此类推。

现代社会中,许许多多人,不存钱,不筹首付,秉承着能借来钱就是牛,能有钱花就可过日子的心态,随意刷信用卡、网上借款用以买手机、买包包、买高档奢侈品甚至是旅游。

看完以上后,是不是突然觉得用信用卡、贷款消费还不如买房还房贷了?买房后毕竟有实物傍身,而且房产也属于增值产品。

最后还是想提醒一句,特别是刚需购房者——“上车要趁早”。

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